Образец письма собственнику нежилого помещения о определении справедливой стоимости с

IFRS 13 — Как оценивать справедливую стоимость по МСФО?


Когда компания выполняет оценку справедливой стоимости, она должна определить все из нижеперечисленного:

  1. доступность данных для разработки предположений, которые участники рынка используют при определении цены актива или обязательства; а также
  2. для нефинансового актива — обоснование оценки (т.е. обоснование наилучшего и наиболее эффективного использования актива);
  3. подходящие методы оценки, учитывая:
    • доступность данных для разработки предположений, которые участники рынка используют при определении цены актива или обязательства; а также
    • уровень иерархии справедливой стоимости, в рамках которой классифицируются исходные данные.
  4. уровень иерархии справедливой стоимости, в рамках которой классифицируются исходные данные.
  5. основной (или наиболее выгодный) рынок для данного актива или обязательства;
  6. конкретный актив или обязательство, которое необходимо оценить (в соответствии с его единицей учета);

[см. параграф IFRS 13:B2] Актив или обязательство. Актив или обязательство, оцениваемое по справедливой стоимости, может быть:

  1. группой активов, группой обязательств или группой активов и обязательств. Например, контрольный пакет акций, составляющий более 50% голосов в какой-либо компании, или единица, генерирующая денежные средства (CGU), являющаяся пиццерией.
  2. отдельным активом или обязательством (например, ценная бумага или печь для пиццы)

Актив или обязательство (как отдельный, так и группа) зависит от его единицы учета.

Единица учета определяется в соответствии с другим стандартом МСФО, который требует или разрешает оценку справедливой стоимости (например, МСФО (IAS) 36 «Обесценение активов»). При оценке справедливой стоимости компания учитывает характеристики актива или обязательства, которые участник рынка учитывал бы при определении цены актива или обязательства на дату оценки. Эти характеристики включают, например:

  1. состояние и местоположение актива;
  2. ограничения на продажу или использование актива.

[см.

параграфы IFRS 13:11 — 14] Понятие сделки. [см. параграфы IFRS 13:15 — 21] Оценка справедливой стоимости предполагает, что актив или обязательство является предметом

Определение справедливой стоимости

1 ст.

Для активов, приобретенных возмездно, нужно применять:

  1. оценку по справедливой стоимости, если за актив заплачено в неденежной форме;
  2. рыночную оценку – при стандартной купле-продаже.

Более точным переводом из Стандарта МСФО с английского языка на русский было бы использование слова «измерение» вместо «оценка», поскольку речь изначально идет о нефинансовых активах.

11 Федерального закона РФ от 21.11.96 № 129-ФЗ «О бухгалтерском учете» в редакции от 28 марта 2002 года утверждает параметры оценивания активов для внесения их на баланс отдельно по каждому виду.
ВАЖНО! Если стоимость неденежных средств, переданных в уплату за актив, оценить невозможно, справедливая оценка станет затруднительной, тогда придется их оценивать по текущей рыночной стоимости. Понятия эти во многом схожи, иногда справедливая оценка совпадает с рыночной (например, для объектов недвижимости, земляных участков, оборудования).

Рыночной стоимостью чаще всего считают самую ожидаемую цену, которую за него бы заплатили при наличии свободной конкуренции. Однако между этими понятиями есть и существенные различия. Сравним справедливую и рыночную стоимости по разным показателям в таблице.

При этом прочие условия по умолчанию будем считать равными:

  1. осведомленность продавца и покупателя актива;
  2. на рынке их позиции примерно равны.
  3. они совершают сделку по своей воле, без принуждения;

№ Основание Справедливая стоимость Рыночная стоимость 1 Законодательное регулирование Международные стандарты (МСФО) Государственные стандарты (РНБО) 2 Подходы к оценке Зависят от принадлежности оцениваемого объекта к одной из определенных групп Нужно применить три обязательных подхода (затратный, доходный и сравнительный) либо обосновать отказ от какого-либо из них. 3 Форма расчета за активы или обязательства Неденежная Денежная либо неденежная, если нельзя установить финансовое соответствие активов, переданных в уплату 4 Дополнительные факторы Следует учитывать все факторы, выражающие преимущества или неудобства для сторон сделки

В договоре аренды не указана стоимость помещения.

Может ли арендатор отражать данное имущество на забалансовом счете 001 в сумме арендных платежей?

По нашему мнению, в данной ситуации необходимым и достаточным способом раскрытия требуемой информации в бухгалтерской отчетности является отражение в пояснительной записке к годовой бухгалтерской отчетности максимально полной информации об арендованном имуществе, исходя из условий договора аренды нежилых помещений (адрес местонахождения, площадь помещения, назначение использования, срок аренды и размер арендной платы).

Неотражение информации на забалансовых счетах бухгалтерского учета может быть расценено налоговым органом как грубое нарушение правил ведения бухгалтерского учета, за которое предусмотрена ответственность статьей 120 НК РФ, а также статьей 15.11 Кодекса РФ об административных нарушениях. При этом следует иметь в виду, что аналогичным образом могут быть классифицированы действия налогоплательщика и в случае указания на забалансовых счетах недостоверной информации.
В арбитражной практике имеются судебные решения, в которых судьи приняли сторону налогового органа (Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 01.10.2007 № 09АП-12378/2007-АК по делу № А40-21586/07-4-130).

Одним из оснований, послуживших причиной такого решения, явился тот факт, что учетной политикой предприятия не был определен какой-либо иной способ или метод отражения арендованных основных средств в бухгалтерской отчетности. В большинстве же случаев судьи поддерживают налогоплательщика, указывая, что информация, подлежащая отражению в бухгалтерской отчетности на забалансовых счетах, не влияет на формирование актива и пассива баланса, а также не является доходом или расходом организации (Постановление ФАС Московского округа от 11.03.2009 по делу № КА-А40/1181-09, Решение Арбитражного суда г.

Москвы от 21.06.2005 № А40-14510/05-80-45, Постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 29.07.2008 по делу № А19-566/08-20-Ф02-3528/08, Западно-Сибирского округа от 08.09.2004 по делу № Ф04-6301/2004(А75-4445-14) и др.).

В соответствии с пунктом 6 Положения по бухгалтерскому учету «Бухгалтерская

Об определении справедливой стоимости объектов учета аренды на льготных условиях

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПИСЬМО от 08.05.2018 г.

N 02-07-08/30805 Департамент бюджетной методологии и финансовой отчетности в государственном секторе Министерства финансов Российской Федерации (далее — Департамент) рассмотрел обращение от 09.04.2018 по вопросу об определении справедливой стоимости объектов учета аренды на льготных условиях и сообщает.

В соответствии со статьей 4 Федерального закона от 02.05.2006 N 59-ФЗ

«О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации»

рассмотрению подлежат следующие виды обращений граждан: предложения по совершенствованию законов и иных нормативных правовых актов, деятельности государственных органов и органов местного самоуправления, развитию общественных отношений, улучшению социально-экономической и иных сфер деятельности государства и общества; просьбы граждан о содействии в реализации их конституционных прав и свобод или конституционных прав и свобод других лиц, либо сообщения о нарушении законов или иных нормативных правовых актов, недостатках в работе государственных органов, органов местного самоуправления и должностных лиц, либо критика деятельности указанных органов и должностных лиц; жалобы граждан — просьбы о восстановлении или защите их нарушенных прав, свобод или законных интересов либо прав и свобод или законных интересов других лиц. Содержащаяся в обращении просьба разъяснить порядок определения справедливой стоимости объектов учета аренды на льготных условиях не относится к вышеперечисленным видам, относящимся к обращениям граждан, и требует оформления на бланке соответствующей организации за подписью руководителя организации.

Вместе с тем Департамент считает необходимым сообщить. В соответствии с пунктом 26 федерального стандарта бухгалтерского учета для организаций государственного сектора «Аренда», утвержденного приказом Министерства финансов Российской Федерации от 31.12.2016 N 258н (далее — СГС «Аренда»), объекты учета аренды, возникающие в рамках договоров безвозмездного пользования или в рамках договоров аренды (имущественного найма), предусматривающих предоставление имущества в возмездное пользование по цене значительно ниже рыночной стоимости, отражаются в бухгалтерском учете по их справедливой стоимости, определяемой на дату классификации объектов учета аренды методом рыночных цен, — как если бы право пользования имуществом было предоставлено на коммерческих (рыночных) условиях (далее — справедливая стоимость арендных платежей). Вместе с тем согласно пункту 25 Инструкции по применению Единого плана счетов бухгалтерского учета для органов государственной власти (государственных органов), органов местного самоуправления, органов управления государственными внебюджетными фондами, государственных академий наук, государственных (муниципальных) учреждений, утвержденной приказом Министерства финансов Российской Федерации от 01.12.2010 N 157н (далее — Инструкция N 157н), первоначальной (фактической) стоимостью объектов нефинансовых активов, полученных учреждением безвозмездно, признается их текущая оценочная (справедливая) стоимость на дату принятия к бухгалтерскому учету, увеличенная на стоимость услуг, связанных с их доставкой, регистрацией и приведением их в состояние, пригодное для использования.

С учетом изложенного определение справедливой стоимости арендных платежей является неотъемлемым условием при принятии субъектами учета, относящимися к организациям государственного сектора, к бухгалтерскому (бюджетному) учету объектов учета аренды.

СГС «Аренда» и Инструкция N 157н размещены на официальном сайте Министерства финансов Российской Федерации в разделе «Бюджет/Бухгалтерский учет и бухгалтерская (финансовая) отчетность государственного сектора/Стандарты финансовой отчетности для государственного сектора, Бухгалтерский учет государственного сектора».
Интернет-адрес сайта — http://www.minfin.ru.

Заместитель директора Департаментабюджетной методологиии финансовой отчетностив государственном секторе С.В.Сивец

Как определить справедливую стоимость арендных платежей

Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца. Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу: В бухгалтерском учете бюджетного учреждения операции по договорам безвозмездного бессрочного пользования отражаются в соответствии с положениями СГС “Аренда”. При этом решение об отнесении договоров безвозмездного бессрочного пользования к тому или иному виду аренды должно основываться на профессиональном суждении должностных лиц и принимается учреждением самостоятельно.

Понятие “справедливая стоимость” закреплено в п.

Обоснование вывода: 1. Обязательства по уплате арендных платежей: балансовый счет . но было бы логичным рассчитать стоимость части объекта . IV

«Особенности отражения объектов учета аренды по справедливой стоимости»

.

Смотрите уроки, решайте тесты, задавайте вопросы, отслеживайте прогресс обучения.

. Оставьте свой номер телефона и мы вам перезвоним. Номер телефона. Ваше имя. Зарегистрироваться или войти.

Войти на портал или Зарегистрироваться. Школа бухгалтера Школа электронных торгов Академия продуктов Контура.

Моё обучение. Все вопросы. Вход на Клерк Через соцсети. Регистрация Через соцсети. Я прочитал пользовательское соглашение и принимаю его. Подпишите меня на рассылку. Департамент бюджетной методологии и финансовой отчетности в государственном секторе Министерства финансов Российской Федерации далее — Департамент рассмотрел обращение от С года — начала действия федеральных стандартов для организаций государственного сектора, появилось немало новых понятий.

Одно из них — справедливая стоимость арендных платежей. В каком случае ее необходимо определять и как это делать? Об этом поговорим в статье. Справедливая стоимость арендных платежей определяется на дату классификации объектов учета аренды методом рыночных цен – как если бы право пользования имуществом было предоставлено на коммерческих рыночных условиях.

Вопрос: Учреждение получило по договору безвозмездного пользования помещение на неопределенный срок.

Об утверждении методики расчета справедливой стоимости за пользование недвижимым муниципальным имуществом, передаваемым по договорам безвозмездного пользования

м;Б — средний показатель арендной платы за 1 кв. м общей площади в год на дату заключения договора, руб./кв. м;П — коэффициент, учитывающий потребительские качества недвижимого имущества (таблица 1);Г — коэффициент, учитывающий градостроительную ценность местонахождения недвижимого имущества (таблица 2), градостроительная ценность объекта недвижимости определяется в соответствии с таблицей 3;Д — коэффициент вида деятельности в предоставляемом помещении (таблица 4).2.3.

В случае если недвижимое имущество расположено в помещениях, имеющих разные коэффициенты, учитывающие потребительские качества, то размер справедливой стоимости определяется отдельно для каждой категории помещений.3.1.

При передаче муниципального недвижимого имущества в кратковременное периодическое пользование размер справедливой стоимости определяется по формуле:Р = А x Б x П x Г x Д x Кп, где Р — годовой размер справедливой стоимости, рублей;А — общая площадь передаваемого в безвозмездное пользование недвижимого имущества, кв.

м;Б — средний показатель арендной платы за 1 кв. м общей площади в год на дату заключения договора, руб./кв. м;П — коэффициент, учитывающий потребительские качества недвижимого имущества (таблица 1);Г — коэффициент, учитывающий градостроительную ценность местонахождения недвижимого имущества (таблица 2), градостроительная ценность объекта недвижимости определяется в соответствии с таблицей 3;Д — коэффициент вида деятельности в предоставляемом помещении (таблица 4);Кп — коэффициент, учитывающий периодичность использования недвижимого имущества, при этом:а) в случае использования недвижимого имущества неполный рабочий день:Кп = Тчас / Траб., где Тчас — количество часов использования недвижимого имущества в неделю;Траб.

— количество часов в рабочей неделе (в соответствии со ст.

91 равное 40 часам);б) в случае использования недвижимого имущества несколько месяцев в году:Кп = Тмес.

/ 12, где Тмес. — количество месяцев в году, в течение которых арендатор использует недвижимое имущество.3.2.

Стоимость безвоздмездно полученного имущества

В соответствии с такие объекты подлежат признанию в бухгалтерском учете в оценке, определенной передающей стороной (собственником, учредителем) — по стоимости, отраженной в передаточных документах. В иных случаях (например, дарение, принятие выморочного имущества, безвозмездное получение имущества, получение объектов имущества по распоряжению его собственника без указания стоимостных оценок) госучреждению необходимо самостоятельно определить справедливую стоимость безвозмездно полученного объекта.

Порядок определения справедливой стоимости необходимо закрепить положениями учетной политики (, далее – Методические рекомендации). В соответствии с (далее – СГС «Концептуальные основы»), выделено 2 метода определения справедливой стоимости:

  1. метод рыночных цен
  2. метод амортизированной стоимости замещения

Для определения справедливой стоимости используется метод, который наиболее применим и позволяет достоверно оценить справедливую стоимость соответствующего объекта, либо метод, предусмотренный нормативными правовыми актами, регулирующими ведение бухгалтерского учета и составление бухгалтерской (финансовой) отчетности.

Так, например, прямо предусмотрено, что объект основных средств, предназначенный для отчуждения не в пользу организаций государственного сектора, отражается в бухгалтерском учете по справедливой стоимости, определяемой методом рыночных цен. При определении справедливой стоимости используются документально подтвержденные данные о рыночных ценах, полученные субъектом учета как от независимых экспертов (оценщиков), либо сформированные госучреждением самостоятельно путем изучения рыночных цен в открытом доступе. Независимо от метода определения справедливой стоимости, результат такой оценки должен быть документально подтвержден.

При использовании метода рыночных цен справедливая стоимость определяется на основании текущих рыночных цен или данных о недавних сделках с аналогичными или схожими активами (обязательствами), совершенных без отсрочки платежа ().

Налоги и Право

Субъектом учета признаются такие затраты, если обязанность по демонтажу и (или) выводу объекта основных средств из эксплуатации, а также по восстановлению участка, на котором данный объект расположен, предусмотрена договором купли-продажи, пользования, иным договором (соглашением), устанавливающим условия использования объекта.

Формирование первоначальной стоимости Формирование первоначальной стоимости объекта имущества при обменной и необменной операции осуществляется на соответствующих счетах аналитического учета счета 1 106 00 310

«Увеличение капитальных вложений в основные средства»

. Действующий до применения СГС «Основные средства» (до 1 января 2020 года) порядок отражения на соответствующих счетах аналитического учета счета 1 106 00 000 «Вложения в основные средства» при формировании первоначальной стоимости основных средств не изменился. Признание затрат в составе фактически произведенных капитальных вложений, формирующих стоимость объекта основных средств, прекращается, когда объект находится в состоянии, пригодном для использования по назначению, до момента ввода в эксплуатацию объект основных средств учитывается на счете 1 106 00 000 «Вложения в основные средства».

Первоначальной стоимостью объекта основных средств, приобретенного в результате необменной операции, является его справедливая стоимость на дату приобретения.

Справедливая стоимость — цена, по которой может быть осуществлен переход права собственности на актив между независимыми сторонами сделки, осведомленными о предмете сделки и желающими ее совершить. Первоначальной стоимостью объекта основных средств, приобретенного в результате необменной операции, является справедливая стоимость на дату приобретения. Для определения справедливой стоимости используется метод, который наиболее применим для субъекта отчетности и позволяет достоверно оценить справедливую стоимость соответствующего объекта бухгалтерского учета (метод рыночных цен или метод амортизированной стоимости замещения).

В соответствии с пунктом 59 СГС «Основные средства» при определении справедливой стоимости используются документально подтвержденные данные о рыночных ценах, полученные субъектом учета как от независимых экспертов (оценщиков), либо сформированные субъектом учета самостоятельно путем изучения рыночных цен в открытом доступе.

Оценка справедливой стоимости для целей МСФО

МСФО (IFRS) 13 в п.

62 определяет три основных метода оценки для определения справедливой стоимости активов или обязательств:

  • рыночный подход;
  • затратный подход.
  • доходный подход;

В рамках этих подходов существуют виды оценки, которые применяются в зависимости от типа актива (обязательства). Их мы и рассмотрим далее. Сразу стоит отметить, что указанные подходы не могут одновременно применяться ко всем активам и обязательствам.

При расчете справедливой стоимости актива (обязательства) компания может использовать один или несколько подходов в зависимости от характеристики оцениваемого объекта и наличия необходимых и достаточных данных для оценки. Например, если компания определяет справедливую стоимость активов или обязательств, которые котируются на регулируемом рынке, то в данном случае достаточно использовать только один рыночный подход. Если же компания производит оценку бизнеса, то будет более правильным использовать несколько подходов.

При использовании нескольких подходов полученные результаты, как правило, оцениваются и взвешиваются и рассчитывается разумный диапазон справедливой стоимости. Справедливая стоимость будет представлять собой ту величину в пределах данного диапазона, которая является наиболее репрезентативной в сложившихся обстоятельствах. (МСФО (IFRS) 13, п. 63.) В таблице ниже представлены основные подходы и их виды.

Рыночный подход Доходный подход Затратный подход Метод сравнения сопоставимых компаний (guideline company method) в основном используется при оценке финансовых инструментов Метод дисконтирования денежных потоков (discounted cash flow method) — наиболее популярный метод в рамках доходного подхода; чаще всего используется при оценке бизнеса Метод скорректированных чистых активов (adjusted nets assets method) может использоваться при оценке бизнеса Метод сравнения сопоставимых сделок (comparable transactions method) используется при оценке различных активов, котируемых на ре­гулируемом

Как определить справедливую стоимость арендных платежей?

Опубликовано 31.08.2018 С 2020 года — начала действия федеральных стандартов для организаций государственного сектора, появилось немало новых понятий. Одно из них — справедливая стоимость арендных платежей. В каком случае ее необходимо определять и как это делать?

Об этом поговорим в статье. Справедливая стоимость арендных платежей определяется на дату классификации объектов учета аренды методом рыночных цен — как если бы право пользования имуществом было предоставлено на коммерческих (рыночных) условиях. При этом по справедливой стоимости арендных платежей в бухгалтерском учете отражаются объекты учета аренды на льготных условиях в контексте .

То есть объекты учета аренды, возникающие в рамках договоров безвозмездного пользования или в рамках договоров аренды (имущественного найма), предусматривающих предоставление имущества в возмездное пользование по цене значительно ниже рыночной стоимости. По справедливой стоимости арендных платежей в бухгалтерском учете признаются:

  • объект учета операционной аренды на льготных условиях — право пользования активом ();
  • объект учета неоперационной (финансовой) аренды на льготных условиях — основное средство ();
  • объект учета операционной аренды на льготных условиях — доход от предоставления права пользования активом ();
  • объект учета неоперационной (финансовой) аренды на льготных условиях — доход от предоставления права пользования активом ().

Определение справедливой стоимости арендных платежей является неотъемлемым условием при принятии организациями государственного сектора к бухгалтерскому (бюджетному) учету объектов учета аренды (смотрите, например, ). Информация о методах и порядке определения справедливой стоимости приведена в .

Учитывая, что справедливая стоимость арендных платежей определяется методом рыночных цен, ее определяют на основании текущих рыночных цен или данных о недавних сделках с аналогичными или схожими активами (обязательствами), совершенных без отсрочки платежа (). При определении справедливой стоимости используются документально подтвержденные данные о рыночных ценах, полученные ():

  • от независимых экспертов (оценщиков);
  • сформированные учреждением самостоятельно путем изучения рыночных цен в открытом доступе.

При этом не учитываются возможные (предполагаемые) издержки по сделке, связанные с продажей или иной формой выбытия актива или с передачей обязательства ().

Информацию об источниках определения рыночной стоимости арендных платежей целесообразно закрепить в рамках учетной политики учреждения.

Например, в качестве возможных источников могут быть выбраны:

  • предложения по схожим объектам, размещенные в сети «Интернет»;
  • утвержденные на уровне конкретного муниципального образования размеры арендной платы (смотрите, например, );
  • данные с торгов о начальной цене договора аренды государственного (муниципального) имущества в конкретном регионе;
  • Методика по определению уровня арендной платы за нежилые здания (помещения), утвержденная (носит рекомендательный характер).

Кроме того, рыночная стоимость арендных платежей может быть запрошена в органе, осуществляющем функции по управлению имуществом, если в рамках конкретного публично-правового образования данный орган наделен такими полномочиями. В любом выбранном случае, необходимо следовать принципу осмотрительности, согласно которому при ведении бухгалтерского учета необходимо обеспечивать приоритетное признание расходов и обязательств над признанием возможных доходов и активов, отражая указанные объекты учета по самым консервативным оценкам — не завышая активы и (или) доходы и не занижая обязательства и (или) расходы (). Понравилась статья? Подпишитесь на рассылку новых публикаций.